Com o pró-soluto, construtoras financiam a entrada do comprador com caixa próprio e assumem a inadimplência. A Creditú propõe bancarizar essa etapa e devolver o caixa à obra
Para vender no Minha Casa, Minha Vida, as incorporadoras passaram a fazer papel de banco. Segundo estimativa de José Urbano Duarte, ex-vice-presidente da Caixa Econômica Federal e consultor da Creditú, elas financiam cerca de R$ 16 bilhões por ano em entradas com recursos próprios, o chamado pró-soluto. A Creditú, fintech de crédito habitacional com operações no Chile, no Peru e no Brasil, quer tirar esse crédito do balanço das construtoras e levá-lo de volta ao sistema financeiro.
Na prática, cada unidade vendida com pró-soluto é caixa que deixa de ir para a obra. A construtora assume o custo de capital, a cobrança e o risco de o comprador não pagar, sem a estrutura nem o custo de captação de um banco. Com a Selic em 13,75% ao ano, mesmo após o corte de setembro, carregar esses recebíveis continua caro.
No modelo da Creditú, o comprador financia a entrada com um crédito bancário, a incorporadora recebe à vista e o banco financia o restante do imóvel. A dívida da entrada passa a ter análise de crédito, contrato bancário e cobrança especializada, e sai do balanço da construtora.
“Avaliamos a capacidade de pagamento de pessoas que podem, de fato, pagar, mas que ainda não tiveram tempo de juntar a entrada. Em seguida, bancarizamos a operação para que essas famílias não se superendividem. Assim, a incorporadora volta a se concentrar no que faz melhor: construir e vender”, diz Felipe Parada, Country Manager da Creditú no Brasil.
O pró-soluto cresceu porque a conta da entrada deixou de fechar. Segundo o Banco Central, o financiamento com recursos do FGTS cobre, em média, cerca de 73% do valor do imóvel, e o aumento de custos de produção, especialmente a partir da pandemia, levou a ampliação dos tetos de valor dos imóveis em cada uma das Faixas do MCMV e a criação de novas faixas elevou o preço médio das unidades mais rápido do que a renda das famílias, ampliando o valor mínimo de 20% da entrada obrigatória num financiamento via SFH (Sistema Financeiro Habitacional).
Os balanços das empresas listadas mostram o tamanho do movimento. Empresas listadas têm divulgado em seus releases que o pró-soluto pós-chaves subiu. Há casos que subiu de cerca de 7% para 10% do VGV entre o segundo trimestre de 2025 e o de 2026, e o saldo com atrasos superiores a 90 dias também cresceu quase 50% no período. E o volume de pró-soluto mantido em carteira e no balanço é comum nas empresas listadas superar a R$ 600 milhões, e, quando se olha o crescimento supera quase 40% em doze meses.
O risco maior se concentra no pós-chaves. Após a entrega, o comprador passa a pagar, ao mesmo tempo, a parcela plena do banco e a da incorporadora, e a dívida da entrada não tem o imóvel como garantia. Em análise do Itaú BBA, o parcelamento direto com as construtoras aparece entre os riscos do setor, com famílias que chegam a comprometer de 40% a 50% da renda.
Para a Creditú, a industrialização da construção, que tende a se ampliar nos próximos períodos, motivada pela necessidade de aumento de produtividade, escassez da mão de obra, melhor viabilizada pela reforma tributária, tende a agravar esse quadro. Com obras mais curtas, o comprador tem menos meses para quitar a entrada antes das chaves, e uma parte maior do saldo passa para depois da entrega, com prazos mais longos e risco maior.
É nesse ponto que o risco chega à margem. Segundo o Banco Central, a inadimplência no crédito pessoal não consignado sem garantia, a modalidade mais próxima do pró-soluto, chegou a 15,59% em agosto. Nas linhas direcionadas, como o financiamento imobiliário, em que o imóvel serve de garantia, o índice é de 1,24% no mesmo período. Quando o orçamento da família aperta, a parcela do pró-soluto tende a ser a primeira a ficar para trás, e cada atraso sai diretamente do resultado da incorporadora.
“A incorporadora virou banco sem ter estrutura de banco; com o crescimento do volume de lançamentos e obras mais rápidas, o pós-chaves cresce e esse crédito, fora do sistema financeiro, aumenta o risco para a construtora e para a família”, afirma Urbano, que atua como consultor da Creditú.
Para o setor, a questão passa a ser quem deve carregar o crédito da entrada: a construtora, que precisa do caixa para construir, ou o sistema financeiro, que tem estrutura para avaliar, cobrar e financiar esse risco.
A Creditú já opera com incorporadoras parceiras no Brasil e está ampliando essa rede em São Paulo, Minas Gerais, Paraná, Goiás, Santa Catarina, Mato Grosso do Sul e no Distrito Federal. Para a construtora, a proposta é direta: vender com a entrada financiada, receber à vista e manter o caixa na obra e no próximo lançamento.
Sobre a Creditú
Fintech que tem como propósito democratizar o acesso ao financiamento e reinventar a experiência do cliente na América Latina. Com mais de 17 mil famílias atendidas e mais de USD 1 bilhão originados em crédito imobiliário e financiamento habitacional, atua no Chile, no Peru e no Brasil. Entre seus investidores está a L4 Venture Builder, fundo brasileiro vinculado à B3, a bolsa de valores do Brasil.
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